首套房均匀商贷利率降至3.2%！存量房贷利率下调呼声复兴

近来，又有商场风闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，答应规划高达37.8万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以下降居民债款担负、提振消费。

在本年7月，央行发布《我国区域金融运转陈述（2024）》，指出存量房贷利率下调对削减提早还贷、拉动消费增加起到明显效果。

一石激起千层浪。据CRIC调研，现在30个要点城市首套房均匀商贷利率为3.21%，二套房均匀借款利率3.53%，较年头下调约0.6-0.7个百分点，其间部分城市房贷利率累计降幅达1个百分点。

现在存量房借款的均匀利率约为4%，与新发放房贷利率之间距离逐渐拉大。随同存量房贷利率下调预期加强，未来会来带哪些影响？

超23万亿存量房贷上一年已完结下调

2023年8月，央行、金融监管总局下发《关于下降存量首套住宅借款利率有关事项的告诉》，清晰自2023年9月25日起，存量首套住宅商业性个人住宅借款的借款人可向承贷金融机构提出请求，由该金融机构新发放借款置换存量首套住宅商业性个人住宅借款。随后各银行连续发布利率调整公告，清晰存量个人住宅借款利率调整的条件和规矩。

依据央行《2023年第四季度我国货币方针履行陈述》，已有超越23万亿元存量房贷的利率完结下调，调整后加权均匀利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），均匀降幅73个基点，每年削减借款人利息支出约1700亿元。

2024年以来，央行两次下调5年期以上LPR算计35BP至3.85%，一起撤销了全国层面首套、二套房贷利率下限，现在除了北京、上海和深圳房贷利率未撤销下限外，全国其他城市均撤销了利率下限。存量房贷利率与新增房贷利率的距离进一步扩展。比方广州，华润银行、汇丰银行、渣打银行等银行的首套房贷利率已跌破3%。

“新一轮存量房贷利率下调的窗口翻开”，广东省城乡规划院住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉以为：一是，近期存款利率大起伏下调，5年期存款利率降幅更大。依据融360数字科技研讨院监测的数据，2024年7月银行整存整取存款3个月期均匀利率为1.481%，6个月期均匀利率为1.689%，1年期均匀利率为1.817%，2年期均匀利率为1.94%，3年期均匀利率为2.339%，5年期均匀利率为2.295%。利率调整，极大地下降了银行资金端本钱，并且中长期调整起伏更大，意在下降居民定期存款的倾向。二是，央行公开商场操作利率也在下调，商业银行资金端本钱敏捷下降，从而为又一次房贷利率下调翻开了窗口。

多地展开房贷“商转公”事务

近期，多地展开房贷“商转公”事务的布景，正是存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩展。

2024年二季度，郑州住宅公积金管理中心宣告展开“商转公”事务，答应契合条件的家庭请求处理。当时，全国五年以上首套住宅公积金借款利率为2.85%，低于商贷均匀利率，“商转公”后有用减轻购房者还贷压力。

据中指研讨院计算，本年以来，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等超30个城市连续履行、优化“商转公”方针。比方，8月23日长春市住宅公积金管理中心发布《关于展开商业性个人住宅借款转“公积金+商贷”组合借款事务的告诉》，决议展开商业性个人住宅借款转“公积金+商贷”组合借款事务，该事务可选择“顺位典当转贷”或“先还后贷”方法处理。8月22日青岛市住宅公积金管理中心发布公告称，为进一步满意青岛市员工低息借款需求，该中心继续扩展“商转公”借款与“商转组合”借款事务协作银行规划。

不过，各地展开“商转公”事务需求满意一些基本条件，北京、上海、广州等热门城市也均未推出“商转公”事务。上海易居房地产研讨院副院长严跃进表明，近期关于“商转公”的操作也十分多，这都阐明当时存量房贷下降是有较大的商场根底的。可是困难点在于，一些公积金额度比较多的城市是有自动性，可是其他城市的自动性少，部分乃至清晰不会推动商转公的方式。

下降存量房贷利率将带来哪些影响？

存量房贷利率怎么调整？从规划上看，此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅针对首套住宅，二套住宅借款利率未做调整，未来存量房贷利率下调规划有望扩展至二套住宅。从下调方法上，是否从头铺开转按揭、转按揭的规划（是否包含二套房）、银行在同业竞赛的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性。

“当时商业银行净息差压力较大，商业银行自动下降存量房贷利率的志愿不高，后续或需求更多配套方针引导银行下调存量房贷利率，如对应下调存款利率”，中指研讨院商场研讨总监陈文静指出，“若后续存量房贷利率下调，商业银行存款利率或将进一步下行”。

依据中金发布的一份研讨陈述，假定悉数按揭借款利率经过转按揭和自主调整的方式下调至新发放利率水平，预算存量按揭利率均匀下调约60bp，预算削减借款人利息支出每年约2400亿元，规划超越2023年。在此假定下，预算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，运营收入4%，净赢利 7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。

假定转按揭的规划仅包含首套房房贷（假定占存量房贷份额约为90%），预算存量按揭利率均匀下调约54bp，预算削减借款人利息支出每年约2000亿元。在此假定下，预算影响银行净息差6bp，运营收入3%，净赢利7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。

“考虑到现在低利率环境现已给银行带来较大运营压力，估计本轮存量房贷降息起伏不会很大，商场利率中枢继续下移，职业全体净利息收益率将处于前史较低水平”，克而瑞剖析以为。

一起，李宇嘉主张，“主张尽或许一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民构成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和形象，从而阻挠提早还贷，鼓舞按揭买房”。他着重，虽然此举或许下降银行利率，但可以减缓提早还贷和不愿意借款的局势。把借款增量做起来，即使利率低了，总赢利也是不变的。

采写：南都湾财社记者 王艳玲