存量房贷调整再引热议，转按揭对银行影响几许？

21世纪经济报导记者 边万莉 杭州报导“咱们方案张望一下，再决议要不要提早还房贷。”房贷优惠方针几经调整，赵女士都没有享受到盈利，所以开端攒钱提早还房贷。她坦言，提早还贷的确很合算，假如不是房贷利率降不下来，其实也不想这么折腾，现在方案张望下存量房贷利率下调方针是否会落地。

近来，商场上关于存量房贷利率下调的风闻复兴，引发广泛重视。此次风闻包含两个方面的内容：一是存量按揭客户能够与银行从头洽谈房贷利率；二是能够将现有按揭告贷直接转入其他银行，并从头签定按揭合同。

存量房贷利率调整，牵一发而动全身。若是不降，部分房贷人受房贷利差、缩短个人资产负债表等要素影响，经过提早还贷、消费贷、运营贷等方法置换房贷，从而对银行运营构成必定压力。若是下调，调全量仍是调首套房，是原行从头定价仍是换行操作？不同景象之下，对银行影响各不相同，都需谨慎决议计划。

张望心态下居民提早还贷志愿或下降

上一年，下调存量房贷利率呼声高起，后总算迎来存量房贷方针调整。2023年8月，央行、国家金融监督管理总局发布的《关于下降存量首套住宅告贷利率有关事项的告知》（以下简称《告知》）依照商场化、法治化准则推进下降存量首套房贷利率，告贷人能够经过请求新告贷置换存量、改变存量利率的方法减轻存量房贷压力。

至于存量首套房利率怎么调整，不只要看所在城市的首套房贷利率下限，还要看房贷发放的时间段，最低可降至告贷发放时所在城市首套房贷利率方针下限。

其时，全国首套商业性个人住宅告贷利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。其间，北京是全国规划内加点最高的城市，时间段在2019年10月至今的首套房贷利率下限为LPR+55个BP。大多数城市首套房贷利率为LPR或LPR-20个BP。

央行专栏《盘点央行的2023》发表的数据显现，超越23万亿元存量房贷利率完结下调，调整后加权均匀利率为4.27%，均匀下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。比照来看，2023年新发放个人住宅告贷利率为4.1%，同比下降 0.75 个百分点，此刻房贷利率差好像并不大。

2024年5月17日，房贷方针再出新政。为习惯我国房地产商场供求关系产生严峻改变的新局势，央行撤销全国层面个人住宅告贷利率下限，绝大多数城市均已撤销当地首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主确认对客户的个人住宅告贷利率。

有商场人士估量，方针落地后，大多数城市首套房贷利率或许下降0.4个百分点左右，二套房告贷利率或许下降0.6个百分点左右。到 6 月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其他城市首套和二套房贷利率下限均撤销。《2024年第二季度我国货币方针履行陈述》数据显现，2024年6月，新发放个人住宅告贷加权均匀利率为3.45%，同比下降 0.66 个百分点。

新旧房贷利率的距离进一步拉大。全体上看，3.45%与4.27%相差82bp。详细到个人，关于利率距离更为显着。以2022年北京购买首套房的宋女士为例，发放告贷时履行利率为LPR+55BP，并不在存量房贷方针调整规划内。2024年6月，北京出台房地产调整方针，首套房告贷利率下限调整为LPR-45BP。新旧房贷差到达100BP。

存量房贷利率下调无望，告贷人瞄准了提早还贷。“还清首付告贷后，我原本想着总算不必辛苦攒钱还账了，能够多组织些吃喝玩乐的活动补偿下自己。可是，100个基点距离太大了，心里或多或少有些不平衡。”宋女士告知记者，当看到消费贷利率不到3%时，再度坚决了提早还贷的主意。

利差之下，也有人逼上梁山，试图用运营贷置换房贷。近期，21世纪经济报导记者也接到了不少告贷中介的电话。对方开门见山地表明，“有置换房贷的方案吗？某银行的告贷利率能够做到2.55%，用来置换房贷十分合算，咱们现已帮许多客户这么操作了。”

当被问到为何不能自己操作时，告贷中介坦言，“这是个人运营贷，咱们会给你包装公司，还会给你供给过桥资金，提早还掉房贷。”实际上，无论是移用消费贷仍是运营贷置换房贷，都是违背方针的操作，存在危险。

存量房贷利率下调风闻复兴，告贷人们好像又看到了期望。据核算，依照100万元按揭告贷、等额本息还款核算，存量利率下调70bp预算，可下降告贷人月供约400元，节省月供和总还款额约5%；存量利率下调100bp预算，可下降告贷人月供约600元，节省月供和总还款额约7%。

在瑞银大中华金融职业研讨主管颜湄之看来，“从头做转按揭或许下降存量按揭，是有或许产生的。咱们预算存量房贷利率约为4.1%，可是有一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，利差会引发房贷人的诉苦。一起，政府也期望能鼓舞消费。因而，存量房贷利率仍是有下调的或许性。”

和赵女士相同，宋女士也预备再张望下，“假如真能下调，我就不想折腾提早还贷，究竟不只费事，还会影响日子质量。”本年7月央行发布《我国区域金融运转陈述（2024）》，指出存量房贷利率下调对削减提早还贷、拉动消费增加起到明显效果。中指研讨院商场研讨总监陈文静判别，归纳来看，下降存量房贷利率契合大众热切期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。

转按揭争议

存量房贷下调不只影响着千家万户的老百姓，还关乎银行运营的稳定性。关于存量房贷利率下调的商场传言，招商银行行长王良近来在成绩发布会上表明，“招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到微观按揭管理部门、人民银行或许国家金融监督管理总局的定见，也没有寻求过银行定见，这方面方针推出的话，对银职业的存量按揭利率带来必定负面的影响。微观管理部门会做好充沛证明和研讨，再推出这样的方针。”

个人住宅告贷是银行赢利来历的重要事务之一，存量房贷利率调整怎么落地需归纳考虑。详细操作上，是否从头铺开转按揭、转按揭的规划（是否包含二套房）、银行在同业竞赛的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确认性，不同景象下又将怎么影响银行的运营？中金银行团队对两种不同的景象进行了剖析测算。

景象一：假定悉数按揭告贷利率经过转按揭和自主调整的方法下调至新发放利率水平，预算存量按揭利率均匀下调约60bp，预算削减告贷人利息支出每年约2400亿元，规划超越2023年。在此假定下，预算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，运营收入4%，净赢利 7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。

景象二：假定转按揭的规划仅包含首套房房贷（假定占存量房贷份额约为90%），预算存量按揭利率均匀下调约54bp，预算削减告贷人利息支出每年约2000亿元。在此假定下，预算影响银行净息差6bp，运营收入3%，净赢利7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。

评价对银行的归纳影响，中金银行团队表明，“依据咱们上述剖析，虽然存量按揭利率的或许调整对银行息差构成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假定负债本钱同步调整，咱们估量关于息差的整体影响是中性的。”

当时商业银行净息差压力较大，后续或需求更多配套方针引导银行下调存量房贷利率，如对应下调存款利率。颜湄之表明，“若存量房贷利率下调1%，而存款利率不降，预算会连累内银净息差收窄0.11%，对赢利构成10%以上的负面影响，意料银行亦会下调存款利率作对冲。”

另一个需求重视的点是，若答应转按揭（即，将现有按揭告贷直接转入其他银行，并从头签定按揭合同），或许会进一步加重银行间的内卷。颜湄之估量，若答应按揭告贷人自行转化银行，就会影响竞赛，或许会把银行的按揭利率拉得更低，按揭利率或许跌至2.1%-2.3%，对银行赢利影响严峻。她估量现在不会彻底敞开转化按揭，但若终究要商场化的话，信任会朝着此方向。

对所以否会转按揭，商场观念纷歧。在中指研讨院商场研讨总监陈文静看来，当时各地存量房贷利率履行情况纷歧，下调存量房贷利率的方法中，告贷人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方法或许更为适宜，而经过不同银行之间转按揭的方法，或构成更大商场竞赛，对预期的稳定将构成扰动。

“实际上，即使不调整存量按揭利率，居民或许仍在经过提早还贷，或许是经过运营消费贷置换等方法对银行息差构成压力。”中金银行团队以为，息差能否企稳根本上取决于居民是否经过偿债压力下降完成信贷需求的改进、关于存量按揭利率降息对银行影响的评价需求考虑上述两方面要素，方针支撑实体经济的导向关于银行基本面而言也至关重要。

广东省会规院住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉主张，“尽或许一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民构成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和形象，从而阻挠提早还贷，鼓舞按揭买房。虽然此举或许下降银行利率，但能够减缓提早还贷和不愿意告贷的局势。把告贷增量做起来，即使利率低了，总赢利也是不变的。再说，资金本钱也下降了。对商品房出售的影响，趋势上无法改变，但斜率上能够缓解下滑。”