关于下降存量房贷利率对危险财物价格的影响

本文来自微信大众号：沧海一土狗 （ID：canghaiyitugou），作者：沧海一土狗，题图来自：AI生成

近期，商场对下降存量房贷利率的评论许多。一方面，咱们觉得有必要下降，新增房贷和存量房贷的息差很大，以北京为例，大部分存量房贷利率在4.75%，新增房贷利率最低能到3.40%，差了135bp，有失公正。另一方面，不少投资者以为银行系统的息差现已非常低了，再压缩银行的息差简单引起系统性危险。

所以，下降存量房贷利率的必要性和软弱的银行系统息差构成了一对尖利的对立。

此外，核算让利规划的视角也激化了这个对立，咱们的按揭借款存量大概是38万亿的体量，银行让利100bp，均匀让利规划是3800亿。假如咱们把这种让利方式视同为发消费券，没有多少人会以为发3800亿的消费券对经济有多大的影响作用。

假如咱们仅仅从影响消费的视点看待问题，即便是银行让利200bp，使得让利规划扩大到7600亿，对消费的拉动也不会太大，由于咱们2023年全年的GDP规划在126万亿人民币。可是，对银行研究员来说，甭说200bp了，即便是80bp，他们也会直呼不或许，肯定不或许。

一方面，咱们直觉上以为，下降存量借款利率有用；另一方面，从消费上又讲不通这个逻辑。那么，问题出在哪里了呢？在咱们看问题的视角上：下降存量借款利率是一个货币方针，不是一个影响消费的方针。

咱们得从利率传导、本钱流向的视点思考问题，而不是直接去算拉动了多少消费。

如上图所示，关于北京的居民来说，无危险利率既不是货币基金的2%，也不是理财的预期收益率，而是，存量房贷利率的4.75%。

他们会卖掉手里的危险财物，换回各种基金去还这笔按揭借款。提早归还按揭借款能够帮他们节省掉4.75%的本钱，因而，这对他们来说便是无危险利率。

本年上半年，42家A股上市银行个人住房借款余额算计为34.08万亿元，相较上年底缩减了3174.21亿元。

早偿的这3000多亿占存量的规划份额很低，只需0.933%。可是，假如这3000亿中的一半来自于股票基金的换回，那么，咱们就能感受到它对危险财物价格所能发生的冲击了。

清楚明了，存量借款利率高的区域早偿现象严峻，存量借款利率低的区域早偿现象不那么严峻。

因而，咱们真实需求注重的是边沿存量借款利率，咱们也只需求下降边沿存量借款利率。

如上图所示，假如把边沿房贷利率从r1下降到r2，银行的息差丢失只需绿色的区域。

只需边沿房贷利率水平足够低，早偿的问题得到解决，存量按揭借款就不再构成一个吸引子——从整个系统中抽取流动性，那么，整个系统的无危险利率水平会大幅下降。

假如依照这个逻辑测算，银行研究员就要拍胸脯了，他们会讲，这对银行息差的影响极小，下降存款利率所发明的空间彻底足以掩盖。

价格是一个特别美妙的东西，有非常强的杠杆效应，或许商业银行只需求让利1000亿，可是，在本钱商场中或许是上万亿的作用，本钱商场再去作用到实体经济或许还有扩大的作用。

咱们需求注重价格的扩大器效应。

发达国家的利率传导系统比较洁净，国内的利率传导系统比较杂乱，许多资金池都或许成为吸引子，成为无危险利率。现在，比较显著的有两块，一块是高存量房贷利率，另一块是理财资金池。

那么，为什么下降存量房贷利率的风闻会让长债持续大涨呢？由于边沿的房贷利率实在是太高了，商场以为，它比理财的预期收益还高。因而，下降边沿房贷利率会给理财资金池带来增量资金。

许多股票投资者诉苦，在海外本钱商场，微观剖析是有用的，可是，关于国内的本钱商场，微观剖析屁用没有。

事实上，并不是微观剖析没有用，而是由于咱们的各种池子太多了，利率传导机制极端杂乱，无危险利率的载体一直在改变。咱们不能把海外的经历直接套用到国内。

对投资者来说，这是灾祸；但对研究者来说，这是一片膏壤。

假如咱们没办法全面地掌握利率传导机制，那么，最好仍是看图，这确实比微观剖析有用多了。